[통합심의] 흩어져 있던 심의를 한 테이블에 모았어요.

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*지난달 멤버십 월간리포트 창간호 발간하였습니다.

안녕하세요, 재개발한스푼입니다.

이번주는 개념 및 지식을 간단하게 이야기드리는 주입니다. 이번주는 통합심의에 대한 내용을 가져왔습니다. 요즘 뉴스에서 통합심의를 통과했다 기사를 많이 보실수 있죠. 

그리고 통합심의를 통과한 정비사업지의 이야기는 사람들의 관심이 높습니다. 그 이유가 뭔지. 이 과정이 어떤 의미를 가지고 있는지 생각해보셨을까요? 이번 편은 '통합심의'라는 제도를 처음 듣는 분도 끝까지 이해할 수 있게 풀어봅니다.

제도 그 자체의 개념을 설명하는게 목적이 아니라, 이 제도를 관심 구역이 지금 어디쯤 와있는지 확인해보는 하나의 기준으로 사용해보시는 것도 좋습니다. (사실 2주차의 실전 노하우 방향과도 유사할 것 같습니다.)

원래는 이랬습니다.

잘 아시다시피 재개발 사업 구역 하나가 삽을 뜨기까지 넘어야할 관문이 여럿입니다. 건물을 이렇게 지어도 되는지, 동네 경관과 어울리는지, 차가 몰려도 괜찮은지, 환경에 무리는 없는지, 근처 학교에 지장은 없는지, 기존 정비계획을 바꿔야 하는지 등. 제가 나열만 해도 이렇게 복잡합니다.

문제는 원래는 이 관문들을 위원회마다 따로따로 통과해야 했다는 점입니다. 먼저 건축위원회 심의받고, 그 결과 들고 교통심의 가고, 또 환경심의 가고… 한 곳에서 '보완하라는 코멘트 나오면 뒤 일정이 줄줄이 밀렸죠. 이렇게 사업시행인가 바로 직전 단계에서만 보통 1년 반에서 2년이 통째로 사라졌습니다.

이걸 비유로 쉽게 말하면, 예를들어 은행 대출 한 건 받는데 서류마다 다른 창구를 예약해서 한 달에 하나씩 도장 받으러 다니는 셈이었죠. 창구가 여섯 개면 그것만 무려 반년이 훌쩍 넘어갑니다.

그래서 통합심의가 뭔데?

개념적으로는 앞서 말씀드린 여러 인허가 심의를 따로따로 받지 않고 한 번에 묶어서 처리하는 절차를 뜻합니다. 그만큼 사업 속도를 높이고, 행정 부담과 기간을 줄이려는 제도입니다.

이 흩어진 창구들을 하나의 테이블에 묶는 제도입니다. 정식 이름은 '사업시행계획 통합심의위원회'.

주택 공급을 빠르게 밀어주자는 취지로, 2024년 1월 19일부터 시행됐습니다. 근거는 도시 및 주거환경정비법(도정법) 제50조의2, 제50조의3과 시행령 규정입니다.(법률 제19560호, 2023. 7. 18. 일부개정)

제50조의3(정비계획 변경 및 사업시행인가의 심의 특례)

내용: 정비구역 지정권자는 정비계획 변경과 사업시행계획 인가를 통합하여 검토 및 심의할 수 있는 특례 규정

효과는 단순하고 강력합니다. 따로 밟으면 1.5~2년 걸리던 심의를, 한 번에 묶어 약 6개월로 줄입니다. 계산해보면 1년 이상이 당겨지는 거라 봐야합니다. 실제로 재개발에서는 1년은 곧 돈이고, 그래서 이 제도는 단순한 행정 편의가 아니라 구역의 타임라인 그리고 금액을 바꾸는 거죠.

무조건 통합인가?

여기서 한 걸음 더 들어가 봅시다. 모든 구역이 여섯 개 심의를 다 받는 건 아닙니다. 구역 규모에 따라 걸리는 심의가 달라지거든요. 이게 실제로는 핵심입니다. 분야별로 심의가 되는 기준은 대략 이렇습니다.

그래서 원칙은 둘 이상의 심의가 필요하면 통합심의로 묶는 것을 강제한다는 점입니다. 규모가 어중간한 소형 구역은 한두 개 심의만 걸려 통합심의 대상이 아닐 수도 있고, 반대로 큰 구역일수록 여러 심의가 얽혀 통합심의의 혜택을 크게 봅니다.

예외도 하나 있습니다.

생각보다 이게 재밌고 나름 중요한 포인트인데요. 정비계획 변경(도시관리계획)만은 통합에서 빠질 수 있습니다. 서울시 운영기준에 명시된 내용인데, 사업구역의 여건과 개발 규모를 고려해 구청장이나 시장이 정비계획 변경을 먼저 처리해야 한다고 인정하면 통합심의에서 분리해 따로 진행할 수 있게 되어 있어요.

출처: 정비몽땅

그런데 실제로는 이게 원칙처럼 굴러갔습니다. 서울시 발표에 따르면, 통합심의 도입 이후 정비계획 변경이 필요했던 도시정비형 재개발 11건 가운데 변경까지 통합심의로 묶은 사례는 한 건도 없었습니다. 전부 도시계획위원회 심의를 따로 거쳤고, 이렇게 분리되면 정비계획 입안부터 변경 고시까지 평균 4개월이 더 걸렸습니다.

작년 2월 뉴스입니다. 출처: 연합뉴스

그래서 서울시는 2025년 2월 방향을 바꿨습니다. 정비계획 변경도 통합심의에 포함해 신청하면 적극 지원하고(약 4개월 단축), 따로 가더라도 신속통합기획 자문 방식(도시계획위원회 수권분과 심의)으로 빠르게 처리하겠다는 겁니다.

결국 관심 구역이 정비계획 변경을 통합심의에 얹어 가는지, 도계위 심의를 먼저 거치는지가 그 구역의 시계를 넉 달 앞당기느냐 늦추느냐를 가르는 체크포인트입니다.

통합심의는 어떻게 진행될까요?

어떤면에서 정부 지자체에서 진행하는 것들은 민간과 다르게 일정이 투명하게 딱 정해져 있는게 장점이 되기도 합니다. 위원회는 100명 안팎의 위원 풀에서 회차마다 25명 내외를 뽑아 구성하고, 매달 첫째와 셋째 목요일, 월 2회 열립니다.

포인트는 개최 10일전 안건 상정, 개최 후 14일 안에 결과 통보입니다.

안건이 올라간 시점부터 결과까지, 사실상 정해진 일정이죠. 결과는 보통은 다섯 가지로 나옵니다. 원안가결, 수정가결, 조건부가결까지는 통과 계열입니다. 문제는 나머지 두가지죠. 보류(재자문)가 뜨면 다음 회의로 넘어가 일정이 밀리고, 부결이면 되돌아갑니다.

특히 보류는 겉보기에 부정적이지 않아 보여도 시간표가 뒤로 밀린다는 뜻이라, 구역 속도를 볼 때 반드시 체크해야 할 변수입니다.

예시를 가져왔습니다. 지난 4월 재개발 투자자들 사이에서 핫했던 구역이죠. 상도 15구역입니다. 보시다시피 조건부 의결로 통과를 받은것을 확인하실수 있어요. 

같은날 장위15도 조건부 의결을 받았습니다. 

[참고]

이러한 통합심의 결과 및 각종 보도자료, 고시문은 저희가 준비중인 재개발뷰에서 이용하실 수 있습니다! 

(ai로 요약 및 가이드 해석 기능까지 포함되었습니다.)

그래서 이걸 투자할때 어떻게 활용할까요?

투자자 입장에서 이 통합심의의 의미와 통합심의난 구역의 대한 접근을 정리해봤습니다. 개별 심의때는 심의 여섯개가 각각 뭔가 사업을 지연시킬 수 있는 일종의 좌초 지점이었는데, 통합 심의는 그 기점을 하나로 모은셈입니다. 한곳만 통과하면 결국 모든게 해결되는 셈이죠. 그렇다보니 이 기점으로 시세가 오르는 시점이 된 것입니다. 

기존 전통적 재개발 투자 관점에서도 각 단계(조합설립, 사업시행인가 등)에서 계단식 상승을 만들었는데요, 이 통합심의가 사실 따지고 보면 사업시행인가 바로 직전이라는 의미입니다. 즉, 통합심의가 통과하면 사업시행인가에 실질적으로 더 가까워졌다는 의미입니다. 그래서 투자 관점에서 이 시점이 중요한것입니다. 

그리고 앞서 말씀드렸듯, 통합심의는 일정이 나름 정해져있기에 일종의 베팅을 할 수 있는 시점도 되기도 합니다. 상정 공고전, 공고 및 심의일, 통과직후 등 투자자로서 진입시점이 되는 것입니다. 

🎤한스푼 팁

예를들어 볼게요. 보류(재자문)은 기회일수 있는것이죠. 말 그대로 보완해서 다시오라는건데, 이를 뭔가 한번 엎어진 것으로 시장이 받아들이면 호가가 눌리거나 매물이 나오기도 합니다. 이를테면 보완 사항이 설계나 교통처럼 기술적 문제라면 다음 회차 통과확률이 높은거고 이 경우에는 베팅이 가능한 상황이죠. 

반대로 보완사항이 임대비율이나 기부채납처럼 사업성 구조를 건드리는 것은 악재입니다. 결과의 사유를 꼭 찾아보세요. 여기서 투자의 판단 구간이 나온다 봅니다.

그리고 통합심의가 빠른경우는 상도 15구역처럼 신탁사의 수행 능력에도 달립니다. 말 그대로 심사하시는 분들의 입맛과 체크항목에 맞게 다 준비를 해두는 셈이니까요. 요즘은 그래서 비전문가 집단인 조합이 안닌 신탁 방식으로도 많이 진행됩니다. 

결론

오늘은 통합 심의에 대해 개념을 알아보는 주차였습니다. 다만, 단순히 '이런 개념이구나' 정도에서 끝나신다면 투자로 연결하지 못합니다. 이게 투자에서 어떤의미인지, 어떻게 쓸지를 한번더 생각해보면 도움되실 것입니다. 저희 재개발한스푼은 그러한 콘텐츠를 잘 준비해보도록 하겠습니다. 

재개발한스푼 드림

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지난 '개념편'도 많은 관심 부탁드려요. (지난 회차는 멤버십 가입하시면 확인 가능하십니다.)