“들썩이는 매수세 어디 있을까요?”
토지 거래 허가제가 쏘아올린 잠실 지역 급등은 송파구를 흔들고, 강동 신축 -> 강동 준신축까지 분위기 전이되고 -> 현재 광진구 '호가' 상승이 되고 있죠.
강동구가 오르면 항상 같이 움직이는 곳이 있는데요. 바로 동작구 입니다. 서울 중심, 센터에 위치하면서 이미 노량진인근 아파트들은 호가가 2억이 뛰어버렸어요. 눌려있던 동작구 중간 입지들의 실거래가 체결되면서 지난 주 높은 가격 상승을 보여준 단지가 힐스테이트상도센트럴 아파트죠. 그럼 이후는 어디에 변화가 있을까요? 혹은 아직도 움직임이 없는 곳은 어디일까요?
[신길 뉴타운] 호가 소폭 상승하고 있고, 아직 [위례]의 약간 묵묵부답의 상태인데요, 곧 반응 보일까요? 분명히 지켜볼 가치가 있겠죠. 계속해서 부동산 뉴스레터 RR에서 전해드릴게요.
Q.상담자님의 문의내용
거주지는 신도림에 거주하며, 강남쪽, 서초쪽 내집마련을 원합니다. 직장은 구로구와 강동구입니다. 보유한 현금은 6억원 정도고, 평택 집은 4.2억에 분양받아 현재 시세는 5.4억 정도 됩니다. 현 1주택이며, 평택에 아파트가있고 제 명의기에 남편 명의로 집을 사야 하는데요, 남편 연봉은 5천 정도 됩니다. 그래서 최대로 DSR 을 적용하면 4억 정도만 대출이 더 가능할 것 같아 총 가용금액은 11~12억 정도로 보이는데, 이 돈으로 더 모아서 강남을 가야 할지 아니면 금호나 자양쪽으로 넘어갔다가 한 번 더 점프를 해야 할지 궁금합니다.
A.내집마련 고민 나눔
보유하신 매물의 주담대로 인해 부부 합산 소득으로 대출이 불가하고, 남편분의 급여상 DSR 감안하며 3.5억 정도로 예상되며(2금융권제외) 7월 이후 DSR3단계가 진행되면 한도가 더 축소 될것으로 보입니다. 물론 개인의 신용과 대출 상품별 차이는 있겠죠.
보유하신 씨드금액을 합산하면 10억 내외의 입지가 검토 가능하고, 3.5억 대출시, 월 170만원의 원리금 상환액이 예상됩니다.(4.5% / 30년) 남편분 월급여의 43%의 지출로 빡빡한 상황이기도 합니다. 보수적으로 35%이하로 유지하는게 평균값이며 안정적이랍니다.
씨드와 대출을 합산하여 10~11억내외의 가격으로는 강남과 서초에 당장 매수하기는 무리가 있을수도 있어요. 결국 해당 지역에 입장하기 위해 디딤돌로 삼을 입지와 단지를 선정하는 것이 좋을것 같습니다.
가장 대중적으로 선택하는 곳이 수도권 허리라인인 강동구, 동작구, 강서구(마곡)입니다. 특히 동작구 같은 경우에는 서울의 중심에 위치하여 상담자님 처럼 여의도.구로권과 더불어 강동권까지 수요를 커버하기도 합니다. 가장 보편적인 단지로는 '상도역'을 중심으로 주거 벨트를 구성하고 있는 상도동 더샵1차(2007년), 더샵 2차(2017), 상도 두산위브 트레지움(2016)입니다. 준수한 주거벨트와 더불어 초등, 중등까지는 수요가 풍부한 편입니다. 다만 소평 평형을 보유한 단지는 상도더샵 1차이며, 해당 단지의 매가도 12억으로 매수에 부침이 있습니다.
입지를 조금더 낮추어 5호선이 지나는 중구 신당동, 성동구 행당동일대 접근이 가능하죠. 5호선으로 구로권과 강동권을 커버할 수 있으니까요. 해당 입지에서 가격에 들어 오는 단지는 아래와 같으며 선호 순서별 나래비를 세웠습니다.
| 지역 | 단지 | 연식 | 세대수 | 평 | 매가 |
| 성동구 금호동 | 두산 | 1994 | 1267 | 29 | 11.4 |
| 성동구 행당동 | 한진타운 | 2000 | 2123 | 24 | 11.3 |
| 성동구 행당동 | 행당 대림 | 2000 | 3404 | 24 | 11.5 |
| 중구 신당 | 약수하이츠 | 1999 | 2282 | 26 | 11.3억 |
| 성동 하왕십리 | 풍림아이원 | 2004 | 758 | 23 | 10.5억 |
| 중구 신당 | 삼성 | 1999 | 994 | 22 | 10.5억 |
특이성이 있다면, 구축인만큼 소형평형중에서도 2룸보다는 3룸을 우선적으로 검토해야하는 것이죠. 동일 소형 평형타잎에서도 2룸 / 3룸 타잎이 나뉘는 단지가 있으니 참고하셔서 최대한 매물별 검토해보시는게 좋습니다.
반대로, 실거주와 투자를 분리하면 생활권 외 투자 금액 대비 매물까지 검토가 가능하겠죠? 금번 상담 문의 내용이 디테일하지 않아, 많은 조언을 못드렸지만 검토해보시는 상황에 참고되셨으면 좋겠네요.
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강동 밀레니얼중흥S클래스, 강동구 신축 대장주는 될 수가 없죠 — 임장왕 재테크르르
현재 시세 기준으로 강동 밀레니얼 중흥 S-클래스 강동구 내에서는 상위권 가격으로 봐야해요. 송파구 잠실이나 강남권 동일 평형 신축이 20억을 웃도는 것과 비교하면 아직 갭이 있겠지만, 신축의 상품성이 그 가격을 지탱하고 있으니까요. 그럼에도 불구하고,여전히 강동구에서 선호하는 입지는 아니라는거예요. 머지 않은 곳에 천호역마에스트로 를 보면, 유사 입지라도 바로 이렇게 아직 분양 홍보관이 존재하거든요. 상품성 조금만 어긋나도 나락가는거죠.
그럼에도 불구하고, 천호 뉴타운이 천지개벽이 되어서 강남이 가깝기에 고덕을 이길 수 있을까요? 임장기를 통해서 살펴 보시죠 (🔗 본문 보러가기)
안양 평촌트리지아 부동산 임장 후기학군, 교통, 상권까지 싹 정리! — 임장왕 재테크르르
평촌에 작년부터 굵직한 입주가 많았죠. 더불어, 재개발 / 재건축을 통한 분양단지들도 많았구요 그러다보니, 전세가도 눌려서 안정적이었고 더불어 매가도 크게 움직이지 않은 곳이 바로 안양이었어요 금번에는 경기도 안양시 동안구 호계동에 위치한 대단지 아파트, 평촌 트리지아를 임장을 다녀왔어요.
최근 입주를 시작했고, 마무리 되는 이 단지의 특징과 장단점을 가지고 있는지 함께 살펴보도록 하죠. 사실, 이 단지도 재개발 조합내에서는 불협화음이 많았던 곳이기도 하거든요. 임장기를 통해서 살펴 보시죠 (🔗 본문 보러가기)
⚡️ 25-3-12 | 수돋권 동남권 | 급매리스트 ⚡️
| 지역 | 단지 | 평 | 연식 | 매물 평균 시세 | 매물 가격 | 동 / 층 | 매물 링크 |
| 경기 수원시 팔달구 인계동 | 신반포수원_한신1185세대 | 17평 (179세대) | 1980-12(44년차) | 22,216 | 16,500 | 105동6층 | 매물 링크 |
| 경기 화성시 봉담읍 | 봉담코아루카보드줌시티324세대 | 7평 (176세대) | 2021-02(4년차) | 10,399 | 8,300 | 1동고층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 정왕동 | 유천580세대 | 21평 (160세대) | 1996-09(28년차) | 24,367 | 19,500 | 903동5층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 대야동 | 삼호333세대 | 13평 (170세대) | 1986-11(38년차) | 14,929 | 12,000 | 106동3층 | 매물 링크 |
| 경기 용인시 처인구 남사읍 | e편한세상용인한숲시티6단지1784세대 | 40평 (26세대) | 2018-06(6년차) | 64,225 | 52,000 | 609동9층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 정왕동 | 신호새피앙330세대 | 28평 (91세대) | 1997-04(27년차) | 34,503 | 28,000 | 111동5층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 정왕동 | 건영1차770세대 | 22평 (170세대) | 1997-07(27년차) | 24,539 | 20,000 | 104동5층 | 매물 링크 |
| 경기 용인시 기흥구 청덕동 | 물푸레마을_휴먼시아3단지988세대 | 34평 (89세대) | 2008-10(16년차) | 54,371 | 45,000 | 317동3층 | 매물 링크 |
| 경기 수원시 팔달구 인계동 | 신반포수원_한신1185세대 | 27평 (99세대) | 1980-12(44년차) | 32,511 | 27,000 | 101동고층 | 매물 링크 |
| 경기 수원시 팔달구 인계동 | 신반포수원_한신1185세대 | 22평 (90세대) | 1980-12(44년차) | 27,546 | 23,000 | 104동고층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 정왕동 | 파라곤센트럴오션시티656세대 | 33평 (169세대) | 2023-02(2년차) | 52,591 | 44,000 | 102동중층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 정왕동 | 계룡2차629세대 | 20평 (170세대) | 1998-04(26년차) | 22,617 | 19,000 | 217동4층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 정왕동 | 모아386세대 | 22평 (380세대) | 1997-07(27년차) | 28,516 | 24,000 | 112동4층 | 매물 링크 |
| 경기 용인시 기흥구 보정동 | 행원마을_동아솔레시티1701세대 | 83평 (112세대) | 2003-03(22년차) | 166,095 | 140,000 | 109동11층 | 매물 링크 |
| 경기 화성시 송산동 | 우남블루존386세대 | 27평 (137세대) | 1999-10(25년차) | 24,183 | 20,500 | 101동11층 | 매물 링크 |
| 경기 하남시 망월동 | 미사역호반써밋846세대 | 40평 (244세대) | 2019-06(5년차) | 137,957 | 117,000 | 101동11층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 산현동 | 목감중흥S클래스레이크힐스806세대 | 29평 (382세대) | 2018-10(6년차) | 55,089 | 47,000 | 107동중층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 대야동 | 대야역두산위브더파크1382세대 | 17평 (156세대) | 2021-07(3년차) | 31,141 | 26,600 | 115동5층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 정왕동 | 한일580세대 | 20평 (100세대) | 1996-07(28년차) | 22,682 | 19,400 | 103동5층 | 매물 링크 |
| 서울 강남구 도곡동 | 현대비젼21394세대 | 16평 (32세대) | 1999-11(25년차) | 47,939 | 41,000 | 1동고층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 정왕동 | 영남3차520세대 | 20평 (179세대) | 1996-02(29년차) | 24,502 | 21,000 | 301동5층 | 매물 링크 |
| 경기 용인시 기흥구 마북동 | 교동마을_현대필그린486세대 | 67평 (102세대) | 2002-01(23년차) | 73,508 | 63,000 | 109동14층 | 매물 링크 |
| 경기 용인시 기흥구 구갈동 | 힐스테이트기흥976세대 | 41평 (88세대) | 2018-08(6년차) | 125,184 | 108,000 | 205동중층 | 매물 링크 |
| 경기 하남시 망월동 | 미사역호반써밋846세대 | 40평 (490세대) | 2019-06(5년차) | 138,960 | 120,000 | 108동10층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 정왕동 | 주공5단지689세대 | 29평 (40세대) | 1998-10(26년차) | 36,995 | 32,000 | 506동4층 | 매물 링크 |
| 경기 화성시 봉담읍 | 한울마을_신창비바패밀리1단지766세대 | 57평 (58세대) | 2008-06(16년차) | 57,823 | 50,000 | 105동7층 | 매물 링크 |
| 경기 화성시 안녕동 | 아름마을_신한미지엔708세대 | 44평 (60세대) | 2006-09(18년차) | 42,715 | 37,000 | 109동15층 | 매물 링크 |
| 경기 용인시 기흥구 보정동 | 행원마을_동아솔레시티1701세대 | 60평 (240세대) | 2003-03(22년차) | 120,939 | 105,000 | 120동중층 | 매물 링크 |
| 경기 시흥시 배곧동 | 시흥배곧C2호반써밋플레이스905세대 | 36평 (128세대) | 2019-06(5년차) | 66,744 | 58,000 | 204동27층 | 매물 링크 |
| 경기 용인시 수지구 신봉동 | 수지스카이뷰푸르지오447세대 | 37평 (48세대) | 2022-06(2년차) | 84,602 | 73,500 | 101동42층 | 매물 링크 |
| 경기 용인시 처인구 남사읍 | e편한세상용인한숲시티5단지2336세대 | 34평 (277세대) | 2018-06(6년차) | 45,973 | 40,000 | 505동17층 | 매물 링크 |
⭐️해당 급매는 호가상 가격의 저가 매물이며,개인의 퀄리티있는 판단이 필요합니다
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