한국 기업은 R&D 대신 부동산을 산다

💡 무슨 내용인가요?

- 기업(법인) 소유의 부동산이 6년 만에 700㎢나 늘었습니다. (약 2억 평 규모)

❓ 누가 보면 좋은가요?

- 부동산에 조금이라도 관심을 가지고 계신 분들

- 펀드사가 서울 부동산을 구매하고 있다는 뉴스를 접해보신 분들

🔑 주목할 포인트는 뭔가요?

- 법인이 소유한 서울 부동산이 10%나 되고, 서초구는 17%나 됩니다.

- 거주용 부동산이 개인에서 기업 중심으로 개편되는 과정이 아닐까요?

기업은 부동산 쇼핑 중

부동산은 어떻게 다뤄도 머리가 뜨끈해지는 주제입니다. 안 그래도 어지러운데 법인(기업) 소유의 부동산이 점점 증가하고 있다는 겁니다. 지난 10년간 법인 소유 토지는 80% 증가했으며, 미국의 금융지주회사인 모건스탠리도 서울 부동산 구매에 나섰습니다.

도대체 왜 기업은 부동산을 구매하고 있는 걸까요?

2억 평이나 늘었다고?

기업이 부동산에 투자하는 건 일반적 일입니다. 공장이나 사옥을 짓기 위해서는 토지가 필요하다는 건 누구나 알고 있죠. 예를 들자면, SK하이닉스는 세 번째 반도체 공장을 짓기 위해 용인시 처인구 원삼면에 약 125만 평(약 4.15㎢)의 부지를 구매했습니다.

그런데 한국 대기업의 토지 구매가 급증하고 있다는 보도가 있었습니다.

일부 뉴스에 따르면 지난 10년간(2007 ~ 2017년) 개인 보유 토지는 약 6% 감소한 반면, 법인 소유 토지는 80% 증가했다고 합니다. 토지 증가량은 판교 신도시의 1000배, 서울 여의도의 3200배나 된다고 하는데 법인 중 상위 1%(1752개)의 토지 증가율은 140%나 된다고 합니다.

토지소유현황 통계를 살펴보면, 2017년 법인 소유 토지는 약 6,800㎢인 반면에 2023년에는 약 7,500㎢로 증가했습니다.

각 지역의 증가 데이터를 살펴보면 법인의 토지 보유는 전국적으로 크게 증가했으며, 특히 경기, 충남, 전남이 높은 증가세를 보였습니다. 위에서 언급한 하이닉스의 사례처럼 산업단지 개발, 물류센터 확장, 기업 캠퍼스 구축 등의 이유로 증가하지 않았을까 추측해봅니다.

하지만 중요한 건 6년 만에 약 700㎢가 법인 소유 토지가 됐다는 건데 평으로 환산하면 무려, 2억 평이나 됩니다. 그렇다면 이정도 되는 땅을 구매하기 위해서는 도대체 얼마가 필요할까요?

(정확히는 약 211,750,000평)

R&D 현황은??

안산 지역의 공장 부지가 평당 800만 원에 거래되고 있습니다.

이 가격을 바탕으로 계산해보자면 약 1,700조 원에 해당하는 금액입니다. 2024년 대한민국 1년 예상이 약 600조 원인 걸 감안해보면 3년치 국가 예산 규모가 법인 토지 구매에 사용되었다는 겁니다.

물론, 실제 투자된 금액과 상이한 부분이 있을 겁니다.

평당 거래가가 낮은 지역도 있겠지만, 중요한 건 법인이 부동산 구매에 생각보다 많은 금액을 투자하고 있다는 것은 분명합니다.

더 큰 문제는 기업의 연구개발(R&D) 투자 비용이 부동산 투자에 비해 상대적으로 적다는 겁니다. 2023년 기준 국내 상위 1,000대 기업의 R&D 투자 비용은 총 72조 5,000억 원으로, 전년 대비 8.7% 증가했습니다.

여기서 상위 10개 기업이 투자한 금액이 전체의 62.7%를 차지하며, 특히 삼성전자는 23조 9,000억 원으로 전체의 32.9%를 차지했습니다.

이러한 현상은 부동산에서도 비슷하게 나타납니다. 법인 소유 토지 중 상위 1%에 속한 기업이 보유한 토지가 전체의 약 70%에 달한다는 조사 결과도 있었습니다. R&D 투자 금액 비중과는 별개로 보는 것이 맞겠지만, 법인의 토지 보유 증가 현상은 주목할 만한 이슈라 생각합니다.

자세히 분석하기 전 미리 말하자면 기업이 부동산을 소유한 것이 잘못됐다고 생각하는 것이 아닙니다. 부동산은 가치 변동성이 상대적으로 적고 대출 담보로 활용하기 좋기 때문에 일정량의 부동산 소유는 필요합니다. 하지만 과거와 비교하여 기업의 부동산 소유 변화는 살짝 지나쳐 보인다는 겁니다.

그래서 오늘은 기업의 부동산 구매에 따른 영향에 대해 자세히 알아보고자 합니다.

기업(법인)의 부동산 구매 현황

법인 토지비율 10% 상승

서울연구데이터서비스에서 조사한 자료에 따르면, 전국 부동산의 73%를 개인이 소유하고 있으며, 국가와 지자체는 16%, 법인은 7.6%로 나왔습니다. 서울로 좁혀보자면 개인 소유 비율은 83%이며, 국가 및 지자체는 5%, 법인은 10%를 차지합니다.

지방과 비교하자면 수도권의 법인 토지 비율이 높습니다. 특히, 법인 소유 비율이 높은 지역은 서초구(17%)가 가장 높으며, 강동구와 금천구가 그 뒤를 잇고 있습니다. 강남에 대기업 본사와 IT 기업들이 몰려 있으니 당연한 일이겠죠?

그렇기 때문에 부동산 소유 변화도 중요하지만 보다 집중해야 할 것은 부동산 가격 변화입니다. 앞선 언급했듯, 2017년 법인이 보유한 토지는 약 6,800㎢고 당시 평가액은 960조 원이었습니다. 이 평가액 중 절반 이상이 서울과 경기 지역에 집중되어 있었습니다. 반면, 2023년 기준 법인 보유 토지는 7,500㎢로 6년간 10% 증가했지만, 평가액은 1,470조 원으로 무려 50% 가까이 상승했습니다.

2020년 이후 부동산 가격이 폭등하긴 했지만, 이를 감안하더라도 법인의 토지 구매 범위와 상승된 가격을 보자면 꺼림칙한 느낌을 지울 수 없었습니다.

바로, 법인이 정말 필요에 의해 부동산을 구매한 것이 맞을까에 대한 의문이 들었습니다.

17년 이후 법인 자금을 활용해 개발 예정 지역의 땅을 다수 구매했다는 사례를 우리 주변에서 쉽게 목격할 수 있었거든요.

LH 땅투기 사건

2021년, 한국토지주택공사(LH)의 직원들이 3기 신도시 예정지에서 조직적으로 부동산 투기를 벌인 사건이 폭로된 적 있습니다. 특히, 3기 신도시 중 최대 규모였던 광명·시흥 사업 지역에서 100억 원대의 토지를 투기성으로 매입했다는 의혹이 제기됐습니다.

이 과정에서 지분 쪼개기를 이용한 투자 사례와 허위 농업계획서를 제출해 농협 조합원 자격으로 토지를 매입한 사례도 적발되었습니다. 심지어, 공인중개사와 결탁해 법인을 설립한 뒤 부동산을 매입한 경우도 있었습니다. 이처럼 투기성으로 매입된 토지는 모두 법인 명의로 관리됐습니다.

위와 같은 사례가 토지 증가에 영향을 주지 않았다고 보기에는 어렵겠죠?

이런 불법적인 사례도 존재하지만, 반대로 기업이 과거에 구매한 토지의 가격이 자연스럽게 상승한 경우도 있습니다. 대기업 입장에서 부동산에 대한 취득세, 보유세가 부담스러울 수 있습니다. 그래서 최근 대기업들은 보유한 부동산 자산을 유동화하기 위해 리츠(REITs, 부동산투자회사)를 적극적으로 활용하고 있습니다.

리츠(REITs)의 사업 구조

리츠(REIT’s)의 기본 구조는 다음과 같습니다.

대기업이 자사 보유 부동산을 운용할 목적으로 리츠(부동산 투자 회사)를 설립
리츠가 대기업의 부동산(사옥, 물류센터, 상업시설 등)을 매입해서 대기업은 대규모 현금을 확보하게 됨
리츠가 매입한 부동산을 바탕으로 증권시장에 상장해서 기관 및 개인 투자자들에게 주식을 판매해 추가 자본을 조달함
리츠가 보유한 부동산에서 임대료 수익을 창출하며, 이 수입을 배당금 형태로 투자자들에게 90% 이상 지급 (법인세 면제됨)
주식 및 임대료 수익으로 추가적인 부동산 매집 진행

결국 대기업들이 기존에 보유한 부동산을 증권화해 현금을 확보하고, 임대 수익을 추가로 얻는 구조를 갖추고 있습니다. 여기에 배당금 지급을 통한 절세 효과는 말할 필요도 없겠죠?

그래서 LG, SK, 롯데, 한화 등 주요 대기업들이 리츠를 활용해 증권시장에 상장한 사례를 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 우리가 잘 아는 상위 10개 대기업이 법인 소유 토지의 대부분을 차지하고 있다는 조사 결과도 있습니다.

이와 리츠의 활용이 직접적인 연관이 있다고 단정하기 어렵지만, 다양한 요소들이 복합적으로 작용하면서 법인의 부동산 보유 증가를 가속화하는 원인이 되었을 가능성으로 볼 수 있지 않을까요?

기업이 부동산을 가지면 좋나요?

일부는 가지고 있어야 합니다

많은 기업들이 부동산을 자산 증식의 한 방법으로 활용합니다. 이건 개인도 마찬가지이긴 합니다. 주식과 부동산 투자를 같이 하시는 분들도 많잖아요?

하지만 특정 자산(주식, 현금, 부동산 등)만 집중적으로 보유하는 것은 리스크를 높이는 요인이 됩니다. 그래서 기업도 자산 포트폴리오 다각화와 헤징(위험 분산) 목적으로 부동산을 구매합니다.

실제로 포춘 500대 기업의 총 자산 중 1/3이 부동산이며, 국내 주요 기업의 자산 중 부동산 비중은 약 20%에 달합니다.

기업이 부동산을 보유하는 것은 완전히 배제할 수 없는 선택지입니다.

하지만 현재 대기업과 여러 사모펀드는 부동산 보유에 보다 공격적으로 나선 상황입니다. 부동산 가치 상승과 임대 수익을 기대하며 해외 투자회사들이 서울을 중심으로 임대주택 사업에 뛰어들고 있습니다.

예를 들자면 모건스탠리, 콜버그크래비스로버츠(KKK), 영국 자산운용사 ICG 등이 주거용 부동산을 매집하고 있으며 최근에는 서울 강동구의 복합시설을 200억에 인수하기도 했습니다. 거기에 국내 기업형 임대주택 사업에 공동 투자한 사례도 있는데 이는 기존의 상업용 부동산(사무실, 호텔, 상가) 중심의 투자 전략과는 다른 움직임입니다.

수익을 생각해 부동산을 구매할 수 있지만, 기업이 본업과 연관 없는 부동산을 무작정 보유하는 것은 기업 가치 측면에서 바람직하지 않습니다.

과하면 좋지 않습니다

기업의 부동산 보유가 기업 가치에 미치는 영향을 분석한 연구 결과에 따르면 기업이 부동산을 많이 보유한다고 해서 기업 가치가 반드시 상승하지 않는다고 합니다. 오히려 부정적인 영향을 줄 가능성이 다른 요소보다 높다고 합니다.

기업의 부동산 보유와 기업 가치 관계를 간단히 정리하자면 다음과 같습니다.

사업용 부동산은 KOSPI의 기업 가치에 영향을 미치지 않지만, KOSDAQ 기업이 사업용 부동산을 보유할 경우 기업 가치가 하락하는 경향이 있습니다. 또한 투자용 부동산의 경우, KOSPI와 KOSDAQ 기업 모두에서 기업 가치에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났습니다.

반면에 기업의 R&D(연구개발) 투자 비율이 높을수록 기업 가치는 증가하는 것으로 분석되었습니다. 이는 기업의 핵심 경쟁력이 부동산 보유가 아닌 본업의 혁신과 연구개발에 의해 좌우된다는 점을 시사합니다.

따라서 기업이 본업보다 부동산 투자에 집중하면 장기적으로 기업 가치가 떨어질 가능성이 크겠지만, 부동산을 아예 무시할 수는 없습니다.

그러나 최근 법인의 토지 보유 증가는 기업을 위한 것인지 다른 목적이 있는 것인지 그 뜻을 해석하기 어렵네요.

글로벌 투자사 블랙스톤(Blackstone)

인비테이션 홈즈

세계 최대의 사모펀드 운용 회사인 블랙스톤은 2008년 금융 위기 이후 미국 내 부동산을 대규모로 매입했습니다. 특히 단독주택을 주로 매집했는데 블랙스톤뿐만 아니라 다수의 펀드사들도 차압 위기에 처한 주택이나 차압된 주택을 대량으로 인수했습니다.

특히, 블랙스톤의 자회사인 인비테이션 홈즈는 2015년 기준 40,000채 이상의 주택을 보유하며 미국 최대의 단독주택 임대업체로 부상했습니다. 경제적 환경 때문에 일시적으로 바뀐 부동산의 가치를 고려하면 충분히 구매할 수 있다고 생각합니다. 장기적으로 보자면 부동산 가격 증가 및 임대 수익 안정화를 예측할 수 있으니깐요.

그러나 이런 대규모 주택 매입은 주거 안정성 측면에서 부정적인 영향을 미치기 시작했습니다. 예를 들어, 미국 로스엔젤레스에 거주하는 로살레스 씨의 인터뷰를 보자면 이렇게 답변했습니다.

그녀는 블랙스톤 그룹에 월 $1800의 임대료를 지불한다고 합니다. 한화 기준 약 300만 원인데 이 금액은 가족 수입의 상당 부분을 차지하며 생활에 큰 부담을 주고 있다고 답했습니다. 그러나 더 큰 문제로 주기적인 임대료 인상과 주택 유지보수 부족을 언급했습니다.

임대 계약의 특성상 일정 수준의 임대료 변동은 있을 수 있는 일입니다. 그러나 블랙스톤과 인비테이션 홈즈는 각종 ‘추가 비용(Extra Fees)’을 부과하는 방식으로 수익을 극대화했습니다.

예를 들면 관리비, 각종 서비스 비용, 임대료 납부 지연에 따른 벌금, 주택 유지 보수 비용 등 통상적인 가격보다 과하게 지불하도록 수익 모델을 설계했다는 겁니다.

지표가 뭔가 이상한데?

그 결과 2005년 이후 미국의 주택 소유 비율은 69.1%에서 2015년 2분기에는 63.4%로 하락했습니다. 그와 동시에 단독주택 임대가 증가했습니다. 안타깝게도 임대 증가에 따른 인근 지역 내 임대료 상승도 발생했습니다.

이처럼 부동산 매집이 지속적으로 증가할수록 토지와 주택 가격, 임대료 상승을 피할 수 없습니다. 한국에서도 법인과 기관 투자자들의 부동산 매입은 꾸준히 증가하고 있습니다. 이미 대규모 사모펀드가 거주용 부동산을 구매하고 있으며, 그 모습은 마치 인비테이션 홈즈의 사업 모델을 연상케 합니다.

우리나라의 개인 주택 소유 통계를 보면 이런 우려는 더욱 커집니다.

통계청 자료에서 21년과 22년을 비교한 주택소유통계를 보면 1.2% 증가했다고 하지만 주택 소유자 기준에서는 0.6% 감소했다고 합니다.

이 데이터를 해석하자면 정말 필요한 사람이 아닌 법인 또는 소수의 다주택자가 더 많은 부동산을 매입했을 가능성이 있다는 겁니다. 결국 한국에서도 미국의 주택 시장과 같은 현상이 반복될 가능성이 높아 보입니다.