🏘️10·15 부동산 대책, 1인가구에게 닥친 현실은

요즘 부동산 이야기로 시끌벅적하죠. 지난 10월 15일 정부가 발표한 주택시장 안정화 대책, 이른바 10·15 대책 때문인데요. 

그동안도 비슷한 대책이 여러 번 있었지만, 이번엔 분위기가 사뭇 달라요. 서울 25개 구 전체가 규제지역으로 묶이고, 일부 지역은 집을 사기 위해선 허가를 받아야 하는 곳까지 생겼거든요. 내 집 마련에 조금이라도 관심 있는 1인가구라면 이번 대책을 유심히 지켜봐야겠죠. 

쉽고 자세한 설명은 역시 혼삶레터죠? 부동산 대책이 뭐 어쨌다는 거야😣 하고 혼란스럽기만 하던 사미라면 이번 레터를 꼭 끝까지 읽어주세요✔️

🗯️내 집 마련 대출은 최소한만

이번 대책에서 가장 눈에 띄는 것은 바로 대출 규제 강화예요. 이전에는 무주택자가 서울에서 5억원짜리 아파트를 살 때 LTV(주택담보인정비율) 70%를 적용받아 최대 3억5000만원을 빌릴 수 있었는데요. 

이번 대책을 계기로 규제 지역 내 LTV가 40%로 줄었어요. 5억원 아파트를 살 때 빌릴 수 있는 금액이 2억원으로 줄어드는 거죠. 즉 이전까지는 1억5000만원만 있어도 5억원 아파트를 살 수 있었다면, 이제는 3억원이 필요하다는 거죠. 

여기에 주택가격별 대출 한도도 달라졌어요. 집값이 높을수록 대출금이 더 줄어들게 된 건데요. 

✅ 15억원 이하 : 6억원까지
✅ 15억~25억원 : 4억원까지
✅ 25억원 초과 : 2억원까지

아무리 신용이 좋아도, 비싼 집일수록 은행이 빌려주는 돈은 훨씬 작아지는 거죠. 대출을 통한 고가주택 매수와 ‘상급지 갈아타기’ 수요를 억제한다는 취지예요. 단, 재건축·재개발 이주비 대출은 기존 한도인 6억원을 유지하기로 했어요. 

ⓒgettyimagesbank

또 하나 중요한 점은 스트레스금리 기준이 상향됐다는 점이에요.

은행은 대출한도를 계산할 때 스트레스금리를 참고하는데요. 이건 앞으로 금리가 오를 수도 있다는 최악의 상황을 가정한 가상의 금리예요. 은행이 차주를 대상으로 “나중에 금리가 더 올라도 갚을 수 있는 사람일까?”를 미리 계산해 보는 거죠. 

그런데 이번에 정부가 스트레스금리의 최저 기준을 1.5%에서 3%로 올렸어요.

쉽게 말하자면 은행에 ‘더 높은 금리 상황까지 대비해 계산하라’고 주문한 건데요. 그래서 같은 조건이라도 ‘이 사람이 감당할 수 있는 빚의 한도’가 줄어들고, 결국 실제 금리가 내려가도 대출한도는 예전처럼 쉽게 늘어나지 않게 됐어요. 

🏦신용대출&전세대출 계산도 새로 

대출 문턱은 주택담보대출에서만 높아진 게 아니에요. 1억원을 초과한 신용대출이 있으면, 1년간 규제지역 안에서 집을 살 수 없어요. 생활비나 창업자금으로 빌린 돈이라도 예외는 없고 잔액이 아니라 ‘약정금액’을 기준으로 판단합니다. 

예를 들어 올해 5월에 1억2000만원짜리 마이너스통장을 개설했다면, 내년 5월까지는 주택 매수가 제한되는 거예요. 지금 당장 빌린 돈을 다 갚고 마이너스통장을 해지하더라도 말이죠. 

또 한 가지 중요한 변화는 1주택자의 전세대출 이자가 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함된다는 점이에요. 

예전에는 전세대출이 생활자금처럼 따로 계산됐어요. 그래서 전세대출이 있어도 집을 사기 위한 주택담보대출 한도에는 거의 영향을 주지 않았죠. 

하지만 이번 규제를 계기로 전세대출의 이자 상환분이 DSR 계산에 포함됐어요. 전세대출이 있으면 그 이자만큼 주택담보대출 한도가 낮아지게 됩니다. 

예를 들어 연봉이 5000만원인 1주택자 직장인이 2억원짜리 전세대출을 가지고 있다면 이자의 부담이 DSR에 반영되면서 대출 가능 금액이 이전보다 15%p 정도 줄어요. 전에는 전세대출이 있어도 3억원 가까이 빌릴 수 있었지만 지금은 2억원 중반대 정도로 한도가 떨어진다는 거예요. 

🕊️정책대출은 괜찮아!

여기까지 보고 “그럼 나도 전세대출을 받고 있으니까 대출한도가 줄어드는 건가요?😱” 하고 놀란 사미도 있을 거 같아요. 하지만 무주택 청년에게는 해당사항이 없으니 너무 걱정하지 않아도 돼요. 

더구나 무주택 청년이 주로 이용하는 정부 지원 대출은 이번 규제에 해당하지 않아요. 

대표적으로 ✅버팀목 전세대출(청년·무주택자용) ✅디딤돌대출(내 집 마련용 주택담보대출) ✅보금자리론(생애최초 또는 신혼부부 대상) 등이 있죠. 이 세가지는 정부가 서민과 청년의 주거안정을 위해 만든 정책성 대출이에요. 

이런 대출은 투기 억제보다 주거 지원 목적이 강하기 때문에 이번처럼 시장 과열을 잡기 위한 규제 대상에서는 대체로 예외로 두는 편이에요. 

그래서 청년, 신혼부부, 생애최초 구입자는 여전히 LTV 70%, 최대 3억6000만원 한도, 금리 1~3%대로 이용할 수 있어요. (단 스트레스 DSR이 강화되면서 실제 대출 한도는 다소 낮아질 수 있어요) 

🔗버팀목전세대출 총정리 레터 보기
🔗디딤돌대출 총정리 레터 보기

🚧토허구역 확대의 의미

이번 대책에서 또 하나 크게 달라진 건 토지거래허가구역이에요. 이 제도는 예전부터 있었지만 지정 범위가 아주 좁았어요. 그동안은 강남3구(강남·서초·송파)와 용산 정도만 해당됐거든요. 

한강을 끼고 있는 고가 아파트 밀집 지역, 즉 투기 수요가 몰릴 가능성이 높은 지역만 딱 제한적으로 묶은 수준이었어요. 심지어 그 안에서도 일부 동(洞) 단위만 해당되는 경우도 있었고요. 대부분의 청년 1인가구가 나와 상관 없는 일로 여겼던 것도 이런 이유에서였죠. 

그런데 이번 대책을 계기로 상황이 완전 달라졌어요. 서울 25개 구 전역이 몽땅 토지거래허가구역으로 지정됐고, 경기도에서도 과천, 광명, 분당 등 서울과 인접한 12개 지역이 한꺼번에 포함됐거든요. 

토지거래허가구역으로 묶였다는 건, 이 지역에서 집을 사고 팔 때 ‘허가’가 필요하다는 거예요. 

이 지역 안에서는 단순히 '집 계약서만 쓰면 끝!'이 아니에요. 구청이나 시청 같은 관할 관청의 허가를 먼저 받아야 계약의 효력이 생기거든요. 허가 없이 계약을 체결한다면? 그 계약은 아예 무효가 돼요. 

게다가 이번에는 아파트뿐 아니라 연립·다세대 주택까지 대상이 됐어요. 이제는 작은 빌라를 사려고 해도 허가를 받아야 한다는 거죠. 

허가를 받기 위해선 ‘이 집 사고 싶어요🙋’라는 걸로는 안 되고 실거주 목적임을 증명해야 해요. 허가를 받고 계약서를 쓴 뒤엔 2년 간 해당 주택에서 직접 살아야 한다는 거예요. 이 조건이 붙으면서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 방식은 사실상 막히게 됐어요. 

최근 몇 년간 전세보증금 미반환사고 중 갭투자 연관 사례가 적지 않았던 만큼, 이번 조치를 합당하다고 보는 시각도 있어요. 

하지만 반대로 생각해보면, 그만큼 전세 매물이 줄고 월세로 전환되는 흐름이 빨라질 가능성도 커졌어요. 결국 이 조치는 매매뿐 아니라 전월세 시장까지 연쇄적으로 영향을 미칠 수 있다는 거예요. 

🧱 청약의 벽도 높아져

규제지역 확대로 청약 제도도 함께 바뀌었어요. 1순위 자격 요건이 강화되고 가점제 비중이 높아졌죠. 게다가 재당첨 제한 기간이 7년에서 10년으로 연장돼요. 한 번 당첨되면 10년 동안은 다른 곳에 청약할 수 없다는 의미예요. 

청년 1인가구는 무주택 기간이 상대적으로 짧고, 부양가족이 없기 때문에 가점이 낮을 수밖에 없는데요. 그렇다면 우리가 집중해야 할 건 역시 전용 60㎡의 소형 평형이겠죠. 이 구간은 가점제 40%, 추첨제 60%로 상대적으로 기회가 열려 있거든요. 

다만 규제가 강화되면 소형 평형 수요가 몰리면서 경쟁률이 더 치솟을 수 있어요. 결국 꾸준한 청약통장 관리와 정보 확인이 필수예요. 한 달에 10만원씩이라도 성실히 납입하면서 추첨제 물량이 많은 단지를 중심으로 기회를 노리는 게 좋겠죠? 

☑️1인가구 내 집 마련 체크리스트 

이번 대책은 시장 안정을 위한 정책이라지만 청년 1인가구에게도 진입 장벽으로 작용할 여지가 충분해 보이죠. 서울 집값은 이미 높고 대출 한도는 줄었고 전세는 월세로 바뀌고 있어요. 

하지만 이대로 주저앉을 순 없죠? 제도 안에서 현실적인 길을 찾는 것. 그게 지금 우리가 해야 할 일일 거예요. 

✅ 정책모기지 적극 활용하기
-  만 39세 이하 청년: 디딤돌대출 최대 3억6000만원
-  생애최초 구입자: 추가 우대금리 + LTV 70% 적용
-  신혼부부: 보금자리론 활용 가능 

✅ 소득관리가 중요해요!
-  DSR 계산 시 모든 대출이자가 포함돼요
-  전세대출, 신용대출 등 기존 대출은 1억원 이하로 관리하기
-  꾸준한 소득 증빙이 대출한도 확대에 유리해요 

✅ 소형 평형 공공분양 청약 준비
-  60㎡ 이하 소형: 추첨제 60% 적용
-  청약통장 가입 및 순위 관리 필수
-  생애최초 특별공급 적극 활용 

⚠️ 주의사항
-  청약 당첨 시 10년간 재당첨 불가
-  생애주기 변화(결혼·이직·이사 등)를 고려해 신중히 선택하기
-  소형 평형 가격 상승 가능성 감안하기 

💌 [혼삶+] 오늘의 꿀정보

🔗 신용점수도 1인가구가 더 불리하다고?

🔗 요즘 재테크의 핵심은 자동이체

🔗 어쩌면 우리는 미래에 이런 곳에 살게 될까요?

🧱우리 같이 담벼락에서 놀아요!

저녁 메뉴 추천해주세요!🙋
엄마가 너무 보고 싶을 때 다들 어떻게 하세요?😭

혼삶에 관한 모든 이야기, 담벼락에서 나눠요🧡 호니와 사미의 실시간 소통은 당연! 담벼락에 남겨진 사연은 사미의 할말있음 코너에서 소개될 수도 있어요. 

🧡 새로운 사미님 어서오세요!

혼삶레터를 구독해줘서 고마워요!
매주 화요일 오전 8시에 다시 만나요✨