🤐wework 파산? 코워킹 비즈니스는 끝?

💡 무슨 내용인가요?

 - wework가 23년 11월에 파산을 신청했습니다. 파산하게 된 그 원인을 비즈니스 모델로 알아봅니다.

❓ 누가 보면 좋은가요?

 - 코워킹 공간에 거주하고 계시거나, 코워킹에 입주하려고 고민하시는 분들

- 위워크와 같이 코워킹 비즈니스를 시작하고 싶은 분들 

🔑 주목할만한 포인트가 뭔가요?

 - 코워킹 비즈니스는 좋은 모델입니다. 위워크가 이상하게 운영했을 뿐.

- 비즈니스 모델에서 중요한 것 중 하나는 재무 건정성입니다.

상장 2년 만에 파산을 신청한 위워크

글로벌 공유 오피스 기업인 위워크가 23년 11월에 파산을 신청했습니다. 상장 2년 만에 발생된 이 파산은 위워크의 자생력에 의심을 가지게 만들었습니다.

‘we’라는 키워드를 기반으로 만들어진 코워킹 비지니스 모델이 정말 혁신적인 모델이 맞는가에 대한 의심이었습니다.

왜 파산했어요?

글로벌 위워크가 파산을 신청한 이유를 나열하자면 정말 많지만, 크게 2가지라 생각합니다.

이 외에도 위워크의 Fouder이자 CEO였던 애덤 뉴먼의 오너 리스크도 있었습니다. 회삿돈으로 제트기를 구매한다거나 자신의 자산을 회사 자금으로 구매한다든지 말입니다. 찾아볼수록 말도 안 되는 이유는 많았습니다만, 한 질문에 대한 대답이 해소되지 않아 생긴 문제라 생각합니다.

“위워크는 어떻게 이익을 남기죠? 매출말고요.”

돈을 못 벌었습니다.

모든 사업은 돈을 남겨야 합니다.

하지만, 위워크가 내세운 코워킹 모델에서 이익을 찾기는 어려웠습니다. 물건은 대량 생산할수록 저렴해지지만 위워크는 덩치는 키울수록 적자가 늘어나는 구조였습니다.

이와 동시에 걱정되는 곳이 있습니다. 바로, 국내에서 영업 중인 위워크 코리아입니다. 많은 기업들이 이미 입주해 있는데 문제가 생기면 큰일이니깐요. 결론부터 말하자면 위워크 코리아는 걱정하실 필요가 없습니다. 지속적인 성장을 보여주고 있습니다. 이게 어떻게 가능하냐고요?

위워크 지점 19개 중 17개가 서울에 있기 때문입니다. 나머지 2개 지점은 부산에 있습니다. 서울공화국인 우리나라의 특수상황으로 인해 오히려 지속 성장이 가능했습니다.

사람은 서울로 가라는 말이 있잖아요?

그래서 오늘은 왜 위워크의 비즈니스 모델이 위험했는가와 코워킹 비즈니스 모델의 어떤 점이 잘못되었는지 이야기해볼까 합니다.

아, 위워크가 어떻게 성장했고 망했는지 보다 자세하게 알아보고 싶다면 ‘우린폭망했다(WeCrashed) - 애플tv 오리지널 드라마’에서 만나볼 수 있습니다.

요약하자면, 전대차 계약

위워크의 비즈니스 모델

위워크의 비지니스 모델은 부동산 임대업에 기초를 두고 있습니다. 또, 그 임대업에서도 모두가 꺼려하는 전대차 모델을 사용하고 있죠.

전대차 계약은 집주인과 계약을 맺은 뒤 그 집을 다른 사람에게 다시 임대를 줘서 이익을 발생시키는 구조입니다.

위 구조를 기반으로 위워크의 비즈니스 모델을 뜯어보자면 다음과 같습니다.

그래서 위워크가 건설적인 수익을 내기 위한 방법은 2가지 밖에 없습니다.

장기 임대 계약을 싸게 하거나, 세입자에게 임대료를 높게 받거나.

혹은, 운영 비용을 적게 나가게 하는 방법도 있지만, 쉽지 않습니다. 시설을 운영해야 하는데 인건비를 낮출 수도 없잖아요?

어떻게 수익을 올릴까?

그렇다면 어떤 것이 좀 더 수익성을 높일 수 있고 편하게 시도할 수 있었을까요?

건물주와 협상하는 것과 세입자에게 월세를 올리는 것.

당연히, 세입자 괴롭히기죠. 그러나, 이유 없이 멤버십 비용을 높게 받기에는 명분이 없습니다. 그래서 위워크는 건물 내 여러 커뮤니티 시설에 투자합니다. 맥주가 무제한 공급되는 디스펜서나 손님을 맞이할 수 있는 라운지처럼 말이죠.

그래서 사무실 계약 시 이런 부대시설까지 이용할 수 있다는 것을 셀링 포인트로 삼았습니다. 초기 사무실에 많은 비용을 투자하기 어려운 스타트업에게는 딱 맞는 공간이었습니다.

다만, 이런 커뮤니티 시설을 근거로 높은 멤버십 비용을 요구할 수 있지만, 다른 문제가 있습니다. 커뮤니티 시설 운영에 따른 비용은 조상님이 내주시나요?

월세를 높이기 위해 커뮤니티 시설을 투자했더니, 커뮤니티 시설 운영 비용이 높아지는데 그렇다고 또 월세를 올릴 수는 없고 사람을 추가로 모집하기에는 시설 내 자릿수는 정해져 있고.

만약, 입주인까지 줄어들게 되면 이 시설에 대한 운영비는 또 누가 내야 할까요? 네, 위워크가 내야겠죠.

어떻게 성장할 수 있었죠?

또 너야? 서브프라임?

불안정한 모델이었다면 처음부터 잘 될 수가 없지 않았을까?

이렇게 생각할 수 있습니다. 하지만, 위워크가 성장할 수 있었던 배경에는 2008년 서브프라임 사태가 있습니다.

위워크 사업을 위한 선결조건은 건물주와의 저렴한 장기임대 계약입니다. 위워크가 사업을 시작했던 당시의 부동산 시장은 서브프라임으로 인해 저렴하게 형성되어 있었습니다. 위워크에게 기회였습니다.

기회라고 판단되었을 때 필요한 것은 역시, 투자겠죠.

소프트뱅크의 정의선 회장님은 당시, 부동산 시장과 위워크의 성장 속도를 감안하여 거액을 투자했습니다. 하지만 위워크 주식상장 실패 및 성장 저하로 인한 약 18조원이나 해당하는 금액을 잃게 됩니다.

저 18조원 중 2조원은 위워크의 부채였습니다.

매출의 80%가 임대료랑 이자?

위워크는 앞서 말한 비지니스 모델이 가진 취약점으로 부채가 지속적으로 쌓이고 있었습니다. 또, 실제 들어가는 경비를 보자면 다음과 같습니다.

수익이 15억 8천만 달러지만, 경비 중 운영 비용만 14억 7천만 달러입니다. 또 그 외 자잘한 비용을 합친다고 하더라도 매출의 80%는 이자와 임대료 지불에 사용하고 있다는 소리입니다.

실적 보고서를 전혀 모르는 사람이 보더라도 이해가 되지 않을 겁니다. 순수익이 전혀 없는 이 구조를 일반적인 자영업과 비교하면 말이 안 됩니다.

자영업 기준에서도 매출의 10%만 월세, 임대료를 지불하는 것이 좋다는 기준도 있으니깐요. 또, 이 수익을 늘리기 위해서는 다시 건물 임대를 늘려야 하는 위워크의 구조는 아무리 발전해봤자 임대사업이라는 그 틀을 벗어나기 어렵다는 것입니다.

이 비지니스 모델은 외부 상황에 민감해질 수밖에 없습니다. 건물주가 변경되거나, 장기 임대 재계약을 실패하게 되면 대응할 방법이 마땅치 않습니다.

그리고 코로나처럼 대규모 경제 유동성이 발생되면 준비된 현금으로 대응해야 합니다. 하지만 버는 족족 비용이 나가는 구조 입장에서는 대응이 아예 불가능했을 겁니다. 코로나가 아니었어도 이렇게 허술하게 쌓아 올린 비즈니스 모델은 언젠가 무너졌을 겁니다.

코워킹 비즈니스 괜찮나요?

코워킹 모델에 대한 의구심은 점차 늘어나고 있습니다. 위워크의 IPO 진행에서 수익 건정성에 대한 의문 제기와 함께 이 시장 전체에 질문을 던졌죠.

야, 너네 돈 버는 거 맞냐?

괜찮습니다.

그러나, 이 코워킹 모델이 잘못됐다고 말하고 싶지는 않습니다. 왜냐하면 워워크 코리아만 보더라도 안정적으로 성장 중이고 해외에서도 다른 코워킹 기업들은 코로나 경제 위기에서도 유연하게 넘어갔기 때문입니다.

그래서 코워킹 모델 중에서 생존한 사업체를 살펴보면 이런 사례가 있었습니다.

이런 식으로 전대차 계약의 취약점을 해소한 사업 모델도 있습니다. 또, 국내 코워킹 기업 중 하나인 패스트파이브의 경우 입주자 대상으로의 부가 서비스로 추가 수익을 내는 모습도 볼 수 있습니다.

즉, 임대업을 기반으로 모은 커뮤니티에게 다른 서비스를 제공하는 방향을 추진하고 있었습니다. 이게 좋은 전략일지는 몰라도 위워크의 무차별적인 임대 증가보다는 훨씬 좋다고 봅니다.

결국, 돈을 버니깐요.

중요한 건 재무 건정성

사실 위워크는 부동산 시장에 덕을 봤다가, 다시 부동산 시장에 엿을 먹은 케이스에 가깝습니다. 솔직히 부동산이 회복될 것이라고 예측한 사람이 있었을까요?

또, 그걸 넘어가려 했더니 코로나로 인해 근무 형태가 출근에서 재택출근으로 2년간 바뀌게 된 상황을 맞이했습니다. 자리를 팔아야 하는 위워크 입장에서는 어이가 없었을 겁니다.

부채는 쌓이지, 해결할 방법은 기존 사업 모델로 인한 장기 임대 계약 때문에 피봇도 어렵지.

중요한 건 꺾이지 않는 마음이라지만 전 세계가 억까하는 건 어떻게 버틸 방법이 없었을 겁니다.

그러나 이 위기는 사실 모든 이들에게 적용된 공통적인 이벤트였습니다.

위워크가 억까를 당했더라도 이런 유동성을 대비하지 않았던 것도 문제였을 겁니다.

이 모든 이야기는 결과론이겠지만, 중요한 것은 외부 변동으로 인해 사업 구조가 흔들린다는 것은 애초에 잘못된 구조라는 것입니다.

수익 건전성.

장기적으로 지속가능한 수익을 창출할 수 있는 능력을 뜻하는 말입니다.

예전에는 대규모 투자를 통한 점유율 확보가 유행했던 시절이 있었겠지만, 이제 우리는 수익 건정성을 매번 체크해야 할 것입니다. 다른 외부 압력으로부터 안전한 성채를 만들기 위해서 말이죠.

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