🏬오피스 공실에 美 은행 휘청…제2 S&L 사태?

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[Point.1] 제2 S&L 사태

미국 은행 위기가 잦아들기는커녕 더욱 확산하는 모양새입니다. 지난 1일(현지시간) JP모건의 퍼스트리퍼블릭은행(FRB) 인수 발표로 안도의 한숨을 쉰 지 사흘 만에 지역은행 여러 곳의 주가가 동시다발로 폭락한 겁니다.

미국 지역은행의 연쇄적인 주가 폭락은 테네시 지역은행 퍼스트호라이즌 은행의 인수가 불발된 게 불씨였습니다. 캐나다 2위 은행 토론토도미니언은행이 지난 4일(현지시간) 지난해 2월부터 진행한 인수 절차를 철회하겠다고 밝히자 퍼스트호라이즌 주가가 33.2% 하락한 것이죠. 토론토도미니언은행의 인수 철회 결정에는 미국 지역은행을 둘러싼 불확실성을 여전히 안심할 수 없다는 시장의 인식이 투영돼 있습니다.

그 여파로 매각 가능성이 제기된 팩웨스트뱅코프 주가는 반토막(50.6% 하락)이 났고요. 애리조나주 소재 웨스트얼라이언스뱅코프와 트레이크시티의 자이언즈뱅코프도 각각 38.5%, 12.1% 폭락했습니다.

사태가 이쯤 되자 1980년대 지역 금융회사가 줄줄이 파산한 ‘제2의 저축대부조합(S&L) 사태’를 우려하는 목소리 마저 나옵니다. S&L은 주택담보대출을 주로 취급한 미국의 지역 금융회사입니다. 1980년대 연방준비제도(Fed)가 물가를 잡기 위해 기준금리를 급격히 인상하면서 줄줄이 파산했죠. 금리 인상으로 주택저당채권 가격은 폭락한 반면, 조달금리인 예금금리는 급격히 오른 탓인데, 지금 벌어지고 있는 상황과 많이 닮았다는 게 월스트리트저널(WSJ)의 분석입니다.

미국 지역은행 위기는 1년 이상 이어진 통화 긴축의 후폭풍으로 풀이됩니다. 고금리 환경 속에 자금경색에 시달리는 기업과 더 높은 수익을 찾아 이탈한 고객이 늘면서 일부 지역은행은 ‘뱅크런(대규모 예금 인출 사태)’ 우려에 주가가 급락하고 있죠.

우리나라도 그렇지만, 지역에 기반을 둔 은행들은 부동산 관련 자산 비중이 높은 편인데요. 부동산 시장이 침체 사이클로 접어들면 자산 부실화 우려가 커질 수 있습니다. 건물주·개발업자가 부동산 취득을 위해 돈을 빌려 갔지만, 임차인이나 매수자를 구하지 못해 대출을 못 갚는 일이 생길 수 있죠.

한국에선 아파트 미분양 문제가 부동산 자산 부실의 뇌관으로 거론되지만, 미국은 오피스와 같은 상업용 부동산이 위기의 진원지로 꼽힙니다. 미국 기업들은 상대적으로 저렴한 임대료를 좇아 선벨트 지역(북위 37도 이남 미국 남부) 대도시로 이주했는데요. 긴축 정책으로 기업 환경이 나빠지자 공실률이 크게 높아지고 있습니다.

빅 테크 기업과 IT·벤처·스타트업이 몰린 캘리포니아의 샌프란시스코가 대표적입니다. 글로벌 부동산회사 CBRE 보고서에 따르면 샌프란시스코의 오피스 공실률은 올해 1분기 29.4%로 한 분기 만에 1.8%포인트 올랐습니다. 맨해튼·워싱턴DC·시카고·댈러스·LA·휴스턴·보스턴·뉴저지·애틀랜타 등을 포함한 주요 10개 도시 중 공실 증가 속도가 가장 가파릅니다. 공교롭게도 최근 파산한 실리콘밸리뱅크(SVB)와 퍼스트리퍼블릭뱅크(FRB), 매각설이 나오고 있는 팩웨스트뱅코프 모두 캘리포니아 지역이 영업 거점이죠.

박광남 미래에셋증권 연구원은 "캘리포니아의 오피스 공실률이 유독 빠르게 상승하는 데는 지역 내 빅 테크 기업의 대규모 감원과 고금리 환경 속 자금 조달에 어려움을 겪는 IT·벤처기업의 폐업, 재택근무에 용이한 산업 구조 등이 영향을 줬을 것"이라며 "관련 지역은행 파산도 이 같은 요인이 복합적으로 작용한 것으로 추정한다"고 밝혔습니다.

전문가들은 미국 은행 위기는 국내 증시에 악재로 작용할 수 있다고 강조합니다. 미국 금융시장 불안이 글로벌 경기 침체로 이어질 수 있기 때문이지요. 이영원 흥국증권 연구원은 “미국 은행권 파산이 경기 부진을 증폭해 한국의 실물경기 부담으로 이어질 수 있다는 점에 주의를 기울여야 한다”고 말했습니다. 너무 확대해 해석할 필요는 없겠지만, '미국 은행 발' 위기는 국내 증시에 미치는 영향도 큰 만큼 계속해서 지켜봐야 할 이슈임에는 틀림이 없어 보입니다.

[Point.2] 전세 보증보험

내 집 마련을 위한 ‘주거 사다리’ 전세가 사기의 온상으로 지목되면서 주택시장이 혼돈의 양상입니다. 전세 보증금을 지킬 사실상 유일한 수단이 전세 보증보험인데요, 이 보험에 가입하고도 사기를 당한 사례가 나오면서 '전세 포비아'까지 고개를 들고 있습니다.

정부는 지난 1일부터 전세 보증보험의 허점을 보완하려고 보증 대상 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 한도를 줄이고 주택가격 산정 방식도 바꿨는데요. 구체적으로 어떤 점이 달라질까요?

전세 보증보험이란 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않을 때 이를 보장하는 상품입니다. 그동안의 보호 한도는 집값의 100%였죠. 예를 들어 전세로 살 주택의 집값에서 선순위 채권(전세 보증금보다 우선변제권이 있는 담보채권)을 뺀 금액이 보증 대상이었습니다. 그런데 해당 주택이 경매에 넘어가면 전세 보증금을 온전히 보호받지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다. 대개 경매는 주변 시세의 80% 안팎에서 낙찰되기 때문에 정부가 지난 1일부터 보증 한도를 집값의 90%로 줄인 것이죠.

보증 한도를 줄인 이유는 ‘무자본 갭투자’를 예방하기 위해서입니다. 집값만큼 전세 보증금을 받을 수 있다는 점을 악용해 자기 자본 없이 전세 보증금만으로 집을 사서 세를 놓는 집주인이 있기 때문이죠. 이런 집은 요즘 같은 집값 하락기에는 전셋값보다 집값이 싼 ‘깡통전세’가 될 수 있습니다.

주택 가격 산정 방식도 엄격해집니다. 지난해까지는 공시가격의 150%를 집값으로 봤지만, 앞으로는 공시가격의 126%(공시가격 적용비율 140%*전세가율 90%)까지만 보호합니다. 역시 ‘깡통전세’를 예방하기 위한 조치입니다.

하지만 이 같은 조치가 역전세를 심화시킬 수 있다는 우려도 있습니다. 시세가 명확하지 않은 빌라의 경우 전세 보증보험 한도를 전셋값 시세로 보는 관행이 있기 때문이죠. 전세 보증보험 한도가 줄어든 만큼 전셋값이 낮아지면 기존 세입자에게 전세 보증금을 온전히 돌려주지 못하는 집주인이 늘어날 수 있습니다.

전세 보증보험 가입 대상이 되는 주택은 어떤 게 있고, 언제 가입할 수 있을까요? 전세 보증보험에 대한 모든 것을 머니랩 최현주 에디터가 정리했습니다.

보증보험 들었다고 안심 말라, 전세금 다 날린 97건 ‘이 탓’

[Point.3] The JoongAng Plus

다시 가치주 뜬다는 이채원 “미치게 주식 사고플 때 상투”

짧게 맡겨도 3% 이자 준다, SVB발 뱅크런 덕본 이 상품

[Point.4] 美 은행 파산

Feat. 미국 연방예금보험공(FDIC)의 예금 보장 확대를 촉구하며.

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